Арендные каникулы

Арендные каникулы

Как показывает статистика наиболее пострадавшими в период распространения короновирусной инфекции и сопутствующими мерами по введению режимов «Повышенной готовности» в большинстве субъектов РФ наряду с авиаперевозчиками, турагентствами, ресторанным бизнесом, сферой услуг, оказались представители арендного бизнеса.

Многие помещения «заморожены», никто не берет их в аренду, очень часто мы слышим, как Арендаторы отказываются платить арендную плату либо вообще просят расторгнуть договор и так далее.

Действительно, если деятельность Арендатора страдает от «карантинных мер», то безусловно он должен получить какие-то «льготы», но отдавать это на откуп частным переговорам – это было бы неправильно, т.к. в 90% случаях Арендатор выступает более слабой стороной в отношении с Арендодателем.

В связи с изложенным, государство выпустило ряд нормативно-правовых актов, устанавливающих правила игры в этот период.

С 01.04.2020 статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" установлены следующие правила:

1 – Арендодатель должен заключить с Арендатором дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки платежей в течение 30 дней с момента обращения Арендатора. Детально порядок предоставления отсрочки платежей расписан в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества".

2 – Арендодатель обязан заключить такое соглашение. Если он уклоняется, то у Арендатора есть право обратиться в суд с заявлением о понуждении к заключению такого соглашения.

РИСКИ: в случае, если Вы будете через суд требовать отсрочку по оплате арендных платежей, то Арендодатель будет иметь возможность обратиться со встречным исковым заявлением о расторжении договора аренды, руководствуясь ст. 451 Гражданского кодекс РФ (далее – ГК РФ).

Условия для получения отсрочки по арендным платежам:

• Договор аренды должен быть заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Если мы говорим о Томской области, то речь идет о договорах аренды, заключенных до 18.03.2020г., то есть до даты введения режима функционирования «Повышенная готовность» на территории Томской области.
• Речь идет исключительно об аренде нежилых помещений (зданий).
• В отличии от 98-ФЗ, 439 Постановление Правительства РФ существенно снизило субъектный состав лиц, имеющих право на отсрочку арендной платы. В указанном постановлении речь идет о предприятиях и ИП деятельность которых включена в список наиболее пострадавших от эпидемии коронавируса. Такой Перечень утвержден Правительством РФ от 03.04.2020 г. № 434. В него вошли: общественное питание, гостиничные бизнес, сфера услуг, авиаперевозки, туристический бизнес и др.

Отсрочка предоставляется в размере 100% стоимости арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 г. Если указанные режимы будут прекращены раньше, то с даты их окончания до октября арендаторы могут рассчитывать на отсрочку по аренде в размере 50%. К арендаторам в этот период не могут применяться штрафы и иные виды ответственности за неисполнение договора и просрочку платежей. Стоит отметить, что отсрочка не распространяется на коммунальные платежи, если только они не будут отменены субъектами РФ.

ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЗАДОЛЖЕННОСТИ

ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Постановлением Правительства РФ №439 установлен срок для оплаты задолженности по арендной плате, образовавшейся в результате предоставления арендных каникул.

Задолженность должны быть погашена в срок с 01.01.2021 по 01.01.2023гг.

Платежи по задолженности:

• должны быть равномерными;
• начисляться не чаще одного раза в месяц;
• составлять не более 50% от ежемесячной арендной платы.

В случае, если Арендодатель не идет к Вам на встречу и отказывается заключить соглашение на отсрочку платежей, то ЮА «Lextime» готово помочь Вам как в подготовке самого проекта дополнительного соглашения, так и с подготовкой искового заявления и представлением Ваших интересов в суде.

Кроме того, мы поможем Вам избежать начисления штрафных санкций за нарушение сроков внесения арендной платы, а также добиться снижение размера арендной платы.

В свою очередь, Арендодателям мы можем помочь оценить риски отказа в предоставлении отсрочки, подготовке соответствующих соглашений, а также в подготовке искового заявления о расторжении договора аренды и представительстве в суде.

Аренда государственной собственности

Распоряжением Правительства РФ от 19.03.2020 N 670-р (ред. от 10.04.2020) «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» установлены следующие меры поддержки для арендаторов государственной собственности:

• все субъекты малого и среднего бизнеса имеют право на отсрочку по арендным платежам;
• арендатора из списка пострадавших отраслей – освобождаются от арендной платы за период с апреля по июнь 2020г.